المقرر العلمي : أخلاقيات وتشريعات المهن الهندسية
كود المقررGEN207
ثانية إنتاج
أستاذ المادة دكتور مهندس / محمد عباس زغلول
التعاقدات
العقد - خصائص عقد البيع- العناصر الأساسية للعقد - أحكام عقد البيع
تعريف
العقد هو مصدر من مصادر اللالتزام لا يتم الا بتوافق ارادتي شخصين على الاقل ، يتعهد كل منهما بالتزامات معينة ، وقبل هذا التوافق والارتباط بين الاراداتين لا يعتبر كل منهما ملتزما بما تعهد به ، واغلب الالتزامات الارادية تنشأ في نطاق العقد ، بل إن أكثر حالات الالتزام تترتب على العقود ، لأن التعامل يقوم أساسا على الاتفاقات، وهي كثير لا حصر لها ومن أمثلتها: البيع،الهبة،الشركة،الايجار،الوكالة،المقاولة،التأمين، وغيرها
والعقد الأدارى كما أنتهت إلى تعريفه المحكمة الادارية العليا في مصر هو ذلك العقد الذى يكون موضوعه متعلقا بمرفق عام وتكون الدولة أو أحد أشخاصها الأعتبارية طرفا فيه ويتضمن شروط أستثنائية غير مألوفة في القانون الخاص كحق الأدارة منفردة في توقيع جزاء على المتعاقد معها وحق الأدارة في مراقبة العقد الأدارى وحق الأدارة في تعديل العقد الأدارى وقتما تشاء وبحسب الصالح العام ومن أهم العقود الأدارية عقد ألتزام (أمتياز) المرفق العام وعقد التوريد وعقد الأشغال العامة
خصائص عقد البيع
1- البيع عقد من العقود المسماة
البيع يعتبر من أهم العقود المسماة ويحتوى التنظيم القانونى لعقد البيع قواعد آمرة ليس للمتعاقدين الاتفاق على مخالفتها وأُخرى مكملة او مفسرة لارادة المتعاقدين.
2- البيع عقد رضائى
فلا يلزم لانعقاده ولو كان واردا على عقار توافر شكل معين بل يكفى حتى ينتج البيع آثاره أن تتجه ارادة كل من البائع والمشترى الى إبرامه.
3- البيع من العقود الملزمة الجانبين
فهو يرتب التزامات فى ذمة البائع واخرى فى ذمة المشترى ويترتب ايضا على تعدد الالتزامات التى ينشئها عقد البيع ان يكون لكل منها محلة.
4- البيع من عقود المعاوضات
اذ أن كل متعاقد فيه يحصل على مقابل لما يلتزم به فالبائع ينقل الملكية للمشترى مقابل ما يحصل عليه من ثمن والمشترى يدفع الثمن للبائع مقابل حصولة على الشى المبيع. والبيع باعتباره كذلك يعتبر من التصرفات التى تدور بين النفع والضرر.
5- البيع عقد ناقل للملكية
فإنه ينشئ التزاماً فى ذمة البائع ينقل الملكية ويترتب على العقد نقل الملكية فور نشوئه اذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم.
| 1- طرفا العقد | 2- نطاق العقد | 3- مستندات العقد | 4- الحلول البديلة |
| 5- الشروط المالية | 6- الضرائب والرسوم | 7- الشروط الخاصة | 8- شروط اخرى |
| 9- مدة التزام (ارتباط) العقد | 10- التشريعات التى يخضع لها العقد | 11- الضمانات والشروط الجزائية | 12- استلام الأعمال المنفذة |
| 13- التبليغات | 14- البند الختامى للعقد | | |
(من كتاب أعمال المقاولات د. محمد على جعلوك)
أحكام عقد البيع
1- عقد البيع الابتدائى ـ ماهيته ـ وآثاره القانونية
من المقرر قانونًا أن المقصود بوصف العقد أنه عقد بيع ابتدائى ـ أخذًا بالعرف الذى جرى على إطلاق هذه التسمية على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل وذلك لا يحول دون اعتبار أن البيع باتًا لازمًا متى كانت صيغته دالة على أن كل من طرفيه قد ألزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول كما لو أقر البائع أنه تسلم كامل الثمن من المشترى وأقر المشترى أنه تسلم المبيع بعد أن عاينه المعاينة التامة النافية للجهالة.
2- عقد البيع المسجل ـ عقد البيع غير المسجل
أن البيع ينعقد صحيحًا بالعقد غير المسجل كما ينعقد صحيحًا بالعقد المسجل، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضًا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة.
وإذا كان عقد البيع ولو غير مشهر فهو ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المترتبة بها وكان الواقع مثلاً أن المشترى أقام دعوى يطلب فيها طرد البائع من العقار المبيع له وطلب تسليمه له على سند أنه اشتراه بعقد عرفى وأن البائع يضع يده على العقار دون سند قانونى فإن التكيف القانونى لهذا الوضع هو دعوى طرد للغصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية المشترى.
3- نفاذ عقد البيع ضد المستأجر والمالك الجديد
يجب على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد حتى تنقل الملكية للمشترى ولما كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجار نفاذ فى حق المشترى رغم أنه أى (البائع) لازال مالكًا للعقار (لعدم التسجيل) إلا أن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان لم يسلمه بعد للمستأجر.
أما إذا كان تسلم المستأجر العقار، فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار لأن كل منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى سوى التعويض أو الفسخ.
4- مدى مسئولية البائع عن ريع العقار أمام المشترى بعقد غير مسجل
أن بائع العقار ولو بعقد غير مسجل يعد مسئولاً أمام المشترى عن ريع العقار من تاريخ عقد البيع إلى أن يتم التسليم للمشترى ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك. وحكمة ذلك أنه وإن كان الملكية لا تنتقل فى القانون إلا بالتسجيل إلا أن تنازل البائع عن المبيع (العقار) متى كان متجزأ يعد تصرف قانونى يرتب التزامات شخصية على عاتق البائع تخول المشترى حقوق قانونية على العقار.
كما أنه لما كان من آثار عقد البيع طبقًا لنص المادة 458 مدنى ـ أن منفعة المبيع تنتقل للمشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون من حق المشترى ملكية الثمرات والثمار فى المنقول والعقار على السواء طالما كان المبيع معين بالذات من وقت العقد ما لم يوجد نص فى عقد البيع اتفق فيه على غير ذلك ولا فرق فى ذلك بين أن يكون عقد بيع العقار مسجلاً أو غير مسجل لأن التزام البائع ينشأ بتسليم العقار المبيع للمشترى ولو لم يسجل العقد وبذلك يضحى للمشترى الحق بعقد غير مسجل الحق فى إلزام البائع أو واضع اليد على العقار المبيع بتسليم ثماره عن مدة وضع اليد منذ تاريخ إبرام العقد.
5- نقل الملكية كيفيتها فى عقد البيع
أن الملكية فى عقد البيع لا تنتقل إلا بالعقد المسجل المشهر فهو ينقل للمشترى ملكية العقار، أما العقد الغير مشهر ينقل للمشترى كافة الحقوق وجميع الدعاوى المرتبطة بالمبيع ويحق له تسلم المبيع وطرد الغاصب لكنها لا ينقل حق الملكية.
Vl 4, Sa den 14-3-2009/1
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق